2025 다주택자 취득세율 및 1세대 1주택 비과세 총정리

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부동산을 보유하거나 추가 매입을 고려하는 경우, 다주택자 취득세율, 조합원 입주권 취득세 적용 여부, 1세대 1주택 비과세 요건 등을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

1. 다주택자의 취득세율 및 조합원 입주권 적용 기준

1-1. 다주택자 취득세율

다주택자는 주택을 추가 취득할 때 취득세 중과세율이 적용됩니다.

(1) 취득세율 정리 (조정대상지역 기준)

주택 수	취득세율
1주택	1~3% (과세표준에 따라 다름)
2주택	8% (조정대상지역)
3주택 이상	12% (조정대상지역)
비조정대상지역	1~3주택까지 일반세율, 4주택 이상은 4%

• 조정대상지역에서는 2주택부터 취득세가 8%로 중과됨.
• 조정대상지역이 아닌 경우 일반세율(1~3%) 적용 가능하지만, 4주택 이상이면 4% 적용됨.

1-2. 조합원 입주권 취득세율 (원시취득 적용 가능 여부)

(1) 원시취득세 적용 가능 조건

• 재개발·재건축 조합원이 기존 주택을 멸실하고 새롭게 주택을 취득하는 경우
• 주택을 새롭게 취득하는 것이므로, 주택 수와 관계없이 원시취득세율(2.8%) 적용 가능

(2) 원시취득세 적용이 어려운 경우

• 조합원 입주권이 주택이 아닌 ‘토지’에서 발생한 경우, 원시취득이 아닌 일반 취득으로 간주될 가능성이 높음.
• 이 경우 일반 취득세율(8%~12%)이 적용될 수 있음.

2. 1주택 + 1분양권 보유 시 1세대 1주택 비과세 가능 여부

2-1. 비과세 요건 (양도소득세법 기준)

• 기존 주택을 1년 이상 보유한 상태에서 분양권을 취득해야 함.
• 분양권 취득 후 3년 내 기존 주택을 처분해야 함.
• 이 경우 기존 주택을 1세대 1주택으로 간주하여 비과세 적용 가능함.

2-2. 적용 사례

• 주택 A: 2014년 매수
• 분양권(조합원 입주권) B: 2022년 계약, 2025년 잔금 완료
• 주택 A를 2025년 매도하면 비과세 가능

3. 다주택자가 기존 주택을 매도할 경우 비과세 적용 가능 여부

3-1. 비과세 요건

• 보유기간 2년 이상
• 조정대상지역의 경우, 거주기간 2년 이상 충족해야 함
• 다주택자의 경우, 기존 주택을 처분하고 3년 내 마지막 주택을 매도해야 비과세 적용 가능

3-2. 적용 사례

• 주택 A (본인 거주, 보유기간 2년 이상) → 2025년 매도 계획
• 다른 주택을 2025년 2월 매도하면, 남은 주택 A를 3년 내 매도 시 비과세 적용 가능

4. 마무리하며

4-1. 다주택자의 취득세 핵심 정리

• 조정대상지역에서는 2주택부터 취득세 8%, 3주택 이상은 12% 적용
• 조합원 입주권 취득 시 원시취득세(2.8%) 적용 가능하지만, 토지로 인한 입주권은 해당 안 될 가능성이 큼
• 확실한 적용 여부는 지방자치단체(구청 세무과)에서 확인 필수

4-2. 1주택 + 1분양권 보유 시 비과세 요건

• 기존 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 분양권 취득
• 분양권 취득 후 3년 내 기존 주택 매도 시 1세대 1주택 비과세 가능

4-3. 다주택자가 기존 주택을 매도할 경우 비과세 가능 여부

• 마지막 남은 1주택을 3년 내 매도하면 비과세 가능
• 조정대상지역의 경우 거주 요건(2년 이상) 충족해야 함

부동산 세법은 변동될 가능성이 높고, 개인의 상황에 따라 적용이 다를 수 있으므로 국세청(126) 문의 또는 세무사 상담을 통해 정확한 적용 여부를 확인하는 것이 가장 안전합니다.