전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황, 정말 난감합니다.
특히 해외에 체류 중이라면 어떻게 내 권리를 지킬 수 있는지 더 막막하게 느껴지실 텐데요.
이럴 때 활용할 수 있는 방법이 바로 전세금반환보증 및 저당권(담보권) 설정입니다.
✅ 전세 저당권(담보권) 설정이란?
- 집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우, 임차인이 해당 주택에 대해 우선 변제권을 확보하는 제도입니다.
- 쉽게 말해, 집이 경매나 처분될 때 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있도록 권리를 설정하는 것이죠.
🔍 온라인으로 가능한가?
결론부터 말하면, 저당권 설정 자체는 법원 등기소 절차를 거쳐야 하므로 100% 온라인으로 처리되기는 어렵습니다.
다만 해외 거주자의 경우 아래 방법을 통해 진행할 수 있습니다.
1. 대리인 선임 (위임장 활용)
- 해외 거주자는 직접 등기소에 가지 않아도, 국내 가족이나 변호사를 대리인으로 지정할 수 있습니다.
- 이 경우, 위임장을 작성해 공증받고(재외공관 영사 확인 가능), 대리인이 서류를 제출합니다.
2. 법률구조공단·변호사 활용
- 보증금 반환이 지연되는 경우, 변호사나 대한법률구조공단을 통해 소송 + 가압류 + 저당권 설정까지 패키지로 진행할 수 있습니다.
- 해외 체류자는 이 방식이 가장 안전합니다.
3. HUG 전세금 반환보증 가입자라면?
- 이미 주택도시보증공사(HUG) 보증보험에 가입되어 있다면,
→ 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우 HUG에서 대신 지급 후 집주인에게 구상권을 행사합니다. - 이 경우 굳이 저당권 설정까지 가지 않아도 됩니다.
💡 해외에 있어도 할 수 있는 절차
- 해외 공관(대사관·영사관)에서 위임장 공증
- 국내 가족이나 변호사가 대리인으로 등기소에 저당권 설정 신청
- 집주인이 끝까지 반환하지 않으면, 전세금 반환소송 + 경매 절차 진행
📝 정리
- 전세 보증금을 제때 받지 못한다면, 저당권 설정으로 내 권리를 확보해야 합니다.
- 해외 거주자라면 위임장 + 대리인 제도를 활용하면 가능합니다.
- 이미 HUG 전세금 반환보증에 가입했다면, 별도 저당권 설정 없이도 보증금 회수가 가능합니다.
👉 해외에 있더라도 당황하지 말고,
- 위임장을 통해 대리인 선임,
- 법률구조공단이나 변호사 상담,
- 보증보험 여부 확인
이 3가지만 체크하면 보증금을 지킬 수 있습니다.