공동명의 변경 시 비용 및 절차 총정리

부동산을 공동명의로 만들거나, 기존 공동명의에서 한쪽 명의로 변경하는 경우, 어떤 절차가 필요하고 세금(취득세·양도소득세·증여세) 및 등기 비용이 얼마나 드는지 궁금할 수 있습니다.

이번 글에서는 "단독명의 → 공동명의" 및 "공동명의 → 단독명의" 두 가지 경우에 대해 비용과 절차를 상세히 정리해 보겠습니다.

1. 공동명의에서 단독명의로 변경하는 방법과 비용

1-1. 공동명의를 단독명의로 변경하는 방법

공동명의에서 단독명의로 변경하는 방법은 다음 세 가지가 있습니다.

방법	특징	세금 및 비용
① 매매	한 명이 다른 명의자의 지분을 구매	양도소득세, 취득세, 등기 비용 발생
② 증여	한 명이 다른 명의자의 지분을 무상으로 넘김	증여세, 취득세(3.5%), 등기 비용 발생
③ 상속	공동명의자 중 한 명이 사망한 경우 상속 진행	상속세(해당 시), 취득세(2.3%), 등기 비용 발생

1-2. 공동명의에서 단독명의로 변경 시 비용 정리

① 매매(유상 이전) 시 발생 비용

• 명의를 넘기는 사람: 양도소득세 부담
• 명의를 받는 사람: 취득세(1~3%) + 등기 비용

② 증여(무상 이전) 시 발생 비용

• 명의를 받는 사람: 증여세 + 취득세(3.5%) + 등기 비용

③ 상속 시 발생 비용

• 취득세(2.3%) + 상속세(과세 기준 초과 시) + 등기 비용

2. 단독명의에서 공동명의로 변경하는 방법과 비용

2-1. 단독명의를 공동명의로 변경하는 방법

단독명의에서 공동명의로 변경하는 방법도 세 가지가 있습니다.

방법	특징	세금 및 비용
① 매매	기존 소유자가 일부 지분을 공동명의자로 매도	양도소득세, 취득세, 등기 비용 발생
② 증여	기존 소유자가 일부 지분을 공동명의자로 무상 증여	증여세, 취득세(3.5%), 등기 비용 발생
③ 상속	사망 시 가족과 공동명의로 상속됨	상속세(해당 시), 취득세(2.3%), 등기 비용 발생

3. 공동명의 변경 시 주의할 점

① 주택 수 증가에 따른 세금 부담

• 공동명의는 각자의 주택 수를 따로 계산하므로, 다주택자 취득세·양도소득세·종부세 부담을 줄일 수도 있음.
• 하지만 부부 공동명의라도 2023년부터는 1세대 1주택 비과세 혜택이 불리해질 수 있음.

② 대출 승계 및 금융 영향

• 공동명의에서 단독명의로 변경할 경우 대출이 존재하면 은행의 승인이 필요함.
• 대출 승계 여부를 사전에 확인해야 불필요한 문제를 방지할 수 있음.

③ 절세 효과를 극대화하는 방법

• 부부 공동명의는 배우자 증여공제(6억 원)를 활용하면 증여세 절감 가능.
• 주택 수에 따라 매매보다 증여가 유리할 수도 있음.

4. 결론: 공동명의 변경, 어떻게 해야 할까?

① 공동명의 → 단독명의 변경

• 매매 시: 양도소득세 부담, 취득세 1~3%
• 증여 시: 증여세(배우자 공제 활용 시 없음), 취득세 3.5%
• 상속 시: 취득세 2.3%, 상속세 여부 확인 필요

② 단독명의 → 공동명의 변경

• 매매 시: 양도소득세 발생 가능, 취득세 1~3%
• 증여 시: 배우자 증여공제 6억 원 활용 시 절세 가능
• 상속 시: 취득세 2.3%, 상속세 여부 확인 필요

공동명의 변경 시 세금 부담을 줄이려면 사전 세무 상담이 필수입니다.